官方出手！地价要降了，房价或将生变

　　又一城推迟土拍，市场正在酝酿大招，对于土地市场、新房市场影响深远。
　　目前，包括南京以内，全国多个热点城市的土拍都被推迟，随之而来的还有一批土地新规，看点满满！
　　其中，有城市大幅降低土拍溢价率，这意味着热点地块的楼面地价将实打实地下降，届时房价又将有新变化。
　　今天，济南发布重要公告：二次集中供地时间推迟，拍卖的挂牌截止时间延后至9月10日。
　　更重要的是，这次伴随着土拍延期，也发布了一系列新规定。
　　简单概括一下：
　　1、禁止多个马甲公司竞拍同一块地
　　2、对企业的拿地资金进行监控，对房企的现金流提出高要求
　　3、达限价后，由原本的竞公有房变为抽签，降低开发商的实际拿地成本
　　以前，达到最高限价还能竞公有住房，虽然不加在最终土地成交金额上，对于房企却是真金白银的隐形成本。
　　如今这波操作，给了不少房企活路，让开发商的实际成本降低，同时摇号这样的方式让小中型房企有了机会。
　　当房企有利润空间了，有利于更好地稳控房价。毕竟面粉一旦贵了，面包的价格一定大受影响。
　　很多人已经感受到了，在下半年，热点城市推迟集中性供地似乎成了心照不宣的事实。正式发出公告的城市除了济南，还有上海、深圳、长沙、天津、青岛。
　　上海
　　深圳
　　长沙
　　天津
　　青岛
　　还有一些虽然没发通知，但行动证明了一切：一样推迟了。
　　尽管只有部分城市透露了下土拍新规定，但按照有作业大家一起抄的经验，剩下的一些热点城市也绕不开这些方面。
　　【限制土拍地价溢价率】
　　代表城市：天津、大连、杭州
　　天津的一批地块，原本溢价率集中在4050之间，甚至还有超50的地块。
　　但调整后，地价的溢价率最高为15，相当于降了2535，如果按照一幅起拍地价3万的地，最高限价就要直接降低1万左右。
　　杭州前期已提高公布了部分土拍细节，溢价率限制从30调整为20，这意味着触顶地块的楼面地价直接降10。
　　【限制马甲公司拍地】
　　代表城市：济南
　　【土拍试行竞品质】
　　代表城市：杭州
　　截止目前，南京尚未发布延期通知，但原定于7月出让的第二批次集中土拍，已经在意料中推迟。
　　全国多个热点城市不约而同地延期土拍，指向一个解释：土拍规则将有大调整！
　　据市场消息，自然资源部近日召开闭门会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及：
　　1、商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；
　　2、建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；
　　3、限定土地溢价上限15；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；
　　4、到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。
　　图片来源网络
　　而这也与目前多个城市透露的土拍新规相吻合。
　　对于开发商来说，限制马甲公司以及对竞地企业资质提要求，相当于集中供应下，买房人买房只能报一家以及提高首付，开发商的拿地门槛高了，中签率就高了，中小企业就有了新机会。
　　对溢价率的限制，直接削减了地方土地财政的收入，这也表明了调控的深刻决心。
　　同时，通过摇号、一次性报价或竞品质的方式来决定花落谁家，对于开发商来说是隐形成本的部分也调整了，让开发商有钱可挣，更利于调控房价。
　　说白了，想尽一切办法降地价、控房价，哪怕割肉、牺牲数百亿甚至上千亿的土地财政收入也要搞！
　　2021年上半年，22个重点城市全部完成首批集中供地出让，整体成交楼面均价9591元，较2020年成交楼面均价上涨38。3。
　　说好的集中供应稳地价，结果地价还是涨了不少。这是引发下半年土拍新规的导火索。
　　就拿南京来看，36宗地块触顶成交，有地块甚至经过158轮报价，热度有点高了。
　　河西南G25地块达到最高限价，起拍价8。3亿，成交总价为10。8亿，溢价率30，楼面地价约35907元，未来毛坯限价44440元。
　　南部新城G32地块被正荣、奥体建设联合拿下，起拍价24。8亿，成交总价32。3亿，溢价率30，楼面地价36160元，未来毛坯限价44980元。
　　雨花人居森林板块G40，起拍价31。7亿，成交价41。4亿，溢价率30。6。
　　正方新城G44被龙光拿下，起拍价10。2亿，成交价12。3亿，溢价率20。6。
　　从成交情况来看，南京热门地块的溢价率基本在2030之间，如果像天津一样直接把溢价率打到15以内，很多热点地块的地价都要降515，落到楼面价3万、4万的河西、南部新城、新玄武身上，就是最高4500元、6000元的楼面地价降幅。
　　那么问题来了，这波土拍新规后，地价如果降了，房价会降吗？
　　其实这二者本是正比的关系，但现实的市场情况却复杂多了。
　　这次修改土拍规则，实际上有2层意思。
　　第一层意思就是让开发商好好活下去。
　　从前，开发商拼死拿地，哪怕亏本也要拿，因为不拿地整个企业就开不下去了，拿地虽然赔本，但现金流也盘活了，至少还能维持运转。
　　中小房企更惨，地拿不起，资金也融不起，还卖不出好价钱，甚至有的房企直接倒在了这波黎明前的黑暗里。
　　地价贵，房价又涨不起来，两头被限死，开发商在中间过得非常难，为了利润，只能从精装标准、小区品质这些地方下手了。
　　如果地价回调一点，开发商就能挣到钱。
　　第二层意思就是更好地调控房价。
　　犹然记得，中国府4。5万的高地价，使得葛洲坝静静等待了3年才上市，也让最终的房价登上新的台阶。
　　实际上，在后续的房价中可以清楚一点：中国府之所以能达到6。4万的房价，根本原因是地价太贵了，它的确太特殊了。
　　对于房企来说，资金流就是生命，高昂的拿地成本下，每等一天，就是一天的资金成本，有业内人士估算：中国府的等待资金成本差不多就是每天一辆兰博基尼往江里开。
　　如果地价没有这么高，中国府还会苦等多年，以巨大的资金成本去赌一个6。4万的价格吗，未必。
　　除了新房市场，二手房市场也在潜移默化中受高价地的影响。
　　二手房市场上，高地价的出现也让很多房主应声喊涨，买家叫苦不迭。
　　简而言之，如果溢价率降了，地价成本就实打实地降了，中间多出来的差价，一部分给开发商做利润，一部分用于提高房屋品质，给买房人谋利益。
　　同时，地价推高后给二手房的兴奋剂也能少一点。
　　从各方面来说，降低土地溢价率都是满足多个角度的好事。
　　最后，对于买房人来说，这其实是润物细无声的影响。
　　因为这样的调控代表着一个趋势和风向，当买房人开始理智，心态发生变化，对于市场而言真正的变革就来了。
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