多地稳楼市新政利好合理需求五限陆续调整，政策红线仍在

　　21世纪经济报道记者张敏北京报道
　　4月12日，南京市六合区房产交易管理中心确认，从当日起，外地户籍购房者，可在南京市六合区限制购买一套住房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。也即，六合区正式调整了限购政策。
　　南京市溧水区也推出了同样的政策。至此，南京市已有两个区的购房资格向外地户籍放开。
　　4月11日，苏州也对限购和限售政策同时进行了调整。其中，二手房限售期限由5年改为3年。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时，社保（个税）由3年内连续缴满24个月改为累计24个月。
　　在一城一策的思路下，近期有多个城市对楼市政策进行调整。其中，以限购、限售为代表的五限政策，也出现了一定的调整，体现出政策对需求端的支持。
　　房地产五限指的是限购、限贷、限售、限价以及限商，这是我国目前最严格的限制性购房政策，五限叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。分析人士认为，五限政策的调整，体现出调控政策对需求从抑制到支持的微妙转向。但与此同时，为防止市场过热，政策红线仍然存在。
　　强二线城市出手
　　南京、苏州两地对楼市政策的调整，是近期多地优化楼市环境的缩影。据不完全统计，2022年已有接近70个城市发布了出台稳楼市新政。仅4月以来，就有近10城推出了不同力度的稳定房地产市场政策。
　　从政策内容上，主要表现为降低最低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、加大人才引进力度、发放购房补贴等方面。
　　其中，对限购、限售政策的调整，也已有先例。3月末，福州就曾出台政策，针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅。
　　限售政策方面，哈尔滨在3月底取消了执行了近四年的主城区限售政策，从而成为首个取消限售政策的省会城市。
　　在此之前，山东省济宁市取消了对二手房限售的限制；青岛市即墨区也将新房交易限售期限由拿证满5年改为网签满5年，二手房由5年改为2年。4月1日，衢州出台通知优化限购、限售政策，成为今年全国首个同时取消限购和限售的城市。
　　南京、苏州调整限购、限售政策的意义在于，其意味着对楼市限制性政策的调整，已经延伸到强二线城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，此前进行过类似调整的郑州、哈尔滨、福州等城市，主要属于二线或弱二线城市之列。
　　除对限购、限售政策的调整外，限贷政策也随着信贷政策的调整而有所宽松。近期，多个城市下调最低首付比例，上调公积金贷款额度，郑州、兰州等城市则取消认房又认贷，都被认为是对限贷政策的合理化调整。
　　限价方面，多家房企人士向21世纪经济报道表示，今年以来，热点城市普遍放松了对新房预售价格的管控，但由于购买力尚未完全恢复，价格的提升并未体现在交易层面。
　　至此，五限政策中，除限商尚未有实质性的调整外，其余四项限制性政策都出现了一定范围的调整。
　　严跃进表示，始于2017年的这轮楼市调控中，五限叠加是最重要的代表性政策，也构成了我国最严格的限制性购房政策。五限的调整，也意味着对需求端的限制正在有条件地放松。
　　政策红线仍在
　　调控政策转向对需求的支持，早有端倪。去年12月召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。此后，多个监管部门做出类似的表态，地方政府也陆续出台相关的利好政策。
　　进入2022年，支持合理需求成为各地楼市政策中的主旋律之一。其中，除刚性需求外，改善性需求也迎来利好。近期备受关注的鼓励老年人投亲养老、取消认房又认贷、二孩和三孩家庭放松限购等措施，均是着眼于对改善性需求的支持。
　　严跃进指出，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。
　　从市场走势来看，由于各种原因，这些政策的起效尚需时日。
　　3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，在支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五个方面，推出19条措施稳定楼市。因支持力度较大，郑州还曾被称为第一个降低改善需求贷款门槛的城市
　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，政策出台后，郑州新房访客量增加，特别是核心优质项目去化有所好转。据初步统计，3月各周度成交规模有所提升，在2月低基数下，3月周均成交面积较2月周均成交面积增长五成左右，但相比于去年年中的水平，成交规模尚有一定距离。
　　另外，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年3月，郑州新建住宅价格环比下跌0。27，二手住宅价格环比上涨0。06。政策明显显效尚需时间。陈文静表示。
　　陈文静指出，调整五限政策，并推出优化楼市环境的相关措施，将是未来一段时间里楼市调控的主要方向。但受楼市走向受多重因素影响，在当前的形势下，市场的恢复节奏恐怕不会太快。
　　尽管如此，面对政策调整有可能带来的市场过度反弹，已有警惕的声音出现。4月11日，《经济日报》刊文指出，教育部日前发布的做好普通中小学招生入学工作的通知明确，教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片。一些市场人士据此认为，学区房价格将迎来新一轮上涨。
　　文章表示，这种看法值得警惕。遏制学区房乱象，并不是权宜之计，需久久为功，防止炒作学区房之风卷土重来。
　　严跃进认为，这也反映出楼市政策仍然有红线存在。来自于学区房、高价地等重点领域的信号，都可能成为触发红线的警报。在合理需求逐渐释放、市场回暖的背景下，以鼓励需求为名，试图突破红线的行为仍将受到限制。
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