第二轮土拍集体推迟，楼市人人自危

　　来源：大碗楼市
　　第二轮土拍集体延迟，算法和大数据欠它一个热搜。
　　因为这件事给楼市的震动，绝不次于半年前集中土拍横空出世。
　　截止至8月下旬，集中土拍22城大名单中，已过半数延迟第二轮推地：
　　四大一线城市和热门二线城市一个没跑，土拍补丁也随之从天而降：
　　禁止马甲公司、设定最高溢价率、不得哄抬地价等新规一层层传达下去；
　　第二轮土拍开闸之后，大概率会焕然一新。
　　不得不说，决策层里有高人！
　　土拍集体延迟，热点城市逐一上榜
　　进入2021年后，全国楼市调控比疫情防控都严。
　　说吃就端的集中供地，相当于从上游原材料直接卡死，让下游市场变得十分被动。
　　三道红线犹如一记重拳势大力沉；
　　炒房客呜呼哀哉，中小房企直接被按在柏油路上摩擦，高价拿地的大房企同样犹如哑巴吃黄连。
　　土地供应方和出让地块周边的房东成了唯二的受益者。
　　特别是核心城市热门板块，似乎根本不把从严调控当回事。
　　到了8月中下旬，集中供地22城大名单中，已过半数第二轮土拍被踩了急刹车：
　　8月6日，深圳首当其冲叫停了原定于9日集中出让的22宗地块，已缴纳的保证金原路退回；
　　10日、11日两天内，天津、青岛、长沙三座二线城市宣布第二轮土拍延期。
　　其中，天津宣布集中土拍时间延迟到9月10日。
　　补充公告中洋洋洒洒写了7条内容，其中便包含对61宗地块最高限价进行调整；
　　青岛原计划第二轮土拍开出100宗地块，目前也戛然而止。
　　本来就横盘的青岛楼市，这会儿正一边哈啤酒，一边骂街；
　　长沙感觉感觉自己比窦娥还冤我房价控制得挺好，叫停我干甚？
　　13日，上海、福州加入延期俱乐部：
　　近半年来，上海楼市经历了从启动到回归理性的短暂牛市
　　此刻追杀更多像是对整个长三角地区的通盘考量，毕竟，上海冒头，苏宁杭甬都不安生。
　　福州第二轮集中供地延期至9月上旬，最高溢价率与上面规定保持一致，一律在15以内。
　　在此之前，市内四区和马尾区宅地的最高溢价率约30，长乐区49；
　　18日，杭州集中土拍毫无意外地延期了：
　　前不久杭州红盘大撞车2。0版上线，首次土拍妥妥得成了这次打新的背书。
　　此外，北京、广州、重庆、南京、宁波五座城市早已事实延期。
　　四座一线城市一个没缺，热点二线城市应有尽有。
　　更狠的是，延期土拍的城市不是已经打了补丁，就是在打补丁的路上。
　　这意味着，整个土地市场的格局都要被彻底改写了。
　　或许有一件事不会变：
　　首轮土拍中，许多城市就出现了国央企当道，小房企靠边站的局面；
　　如果不出什么意外的话，第二轮土拍依然会是这个尿性。
　　黄色部分为第二轮土拍拟延期城市
　　集中土拍为啥集体延迟了？
　　集中土拍，作为楼市里的新生事物，像极了村口新开的面馆试营业：
　　预期很牛逼，但想要的效益似乎一个没有。
　　地价没能稳住，利润没能留下，预期愈发不理性，还一不留神给地方和炒房客留足了炒作空间。
　　1）想要的效果没达到
　　今年二月，两集中供地横空出世，出发点妇孺皆知：
　　稳地价、稳房价、稳预期。
　　然而，第一次两集中供地的结果却极不给力：
　　四大一线城市、东部沿海发达城市及内陆核心节点城市，楼面价均有不同程度的显著上升。
　　一年内，北京的平均楼面价从28661元涨到32167元。
　　对于一线城市而言，这样的涨幅足够让人惊掉下巴；
　　天津和重庆两座直辖市下游市场一夜之间火了起来：
　　楼面价都从6000多元涨到9000多元。
　　无锡这个长三角稳房价的三好生直接放飞了一把自我：
　　楼面价从11400多元飙升到14400多元；
　　而厦门楼面价从22000多元直接干到35823元。
　　至此，厦门的楼面价已秒杀中国几乎所有省会城市房屋均价；
　　广州、杭州楼面价倒是波澜不惊，可新房、二手房市场的火爆终于暴露了一切
　　因房住不炒而生的集中土拍，此刻成了楼市下轮行情的背书。
　　所有始料未及，让集中供地规则的制定者很上火：
　　你丫叛变！原本想让你当镇定剂呢，你却悄咪咪当了万艾可。
　　反观那些冷门城市，前一轮土拍直接劝退不少房企，因为真的不挣钱还往里倒搭。
　　当然，这与集中供地的初衷同样南辕北辙。
　　2）为政策优化留足窗口期：
　　房企有KPI，调控监管部门同样有KPI，且多数情况下，双方难免磕磕碰碰。
　　8月10日自然资源部的闭门会议，传达的会议精神几乎决定了今后的土拍走向：全面禁止马甲公司报名
　　建立资金审查制度
　　限定土地溢价率上限15
　　不得调高低价、竞配建等方式抬地价
　　通过摇号、一次性报价、竞品质等方式决定土地归属
　　归纳起来，自然资源部的补丁主要集中在三个方面：管人、管钱、管溢价。
　　全面禁止了套马甲报名入围，为楼市反垄断做了规章制度层面的预备；
　　资金审查制度，让后续楼市在启动阶段就实现了去杠杆化；
　　设立溢价上限，则更直接地将稳预期前置。
　　这番操作下来，土地价格炒作空间理论上被压缩到无限低；
　　只是效果如何，恐怕只有时间能回答。
　　3）非头部房企出师未捷身先死？
　　住宅用地信息公开，重点城市涉宅地集中出让
　　初衷在于通过集中供地的模式稳定房企和市场预期，但没成想催生了房企了恐慌性拿地。
　　拿不到地，刷不到存在感；刷不到存在感，团队黄摊子；重新招一批人只能重蹈覆辙、无济于事
　　土地是房企的命门，拿不到地其它都白扯。
　　恐慌之下，土拍溢价想不上去都难，地王也就随之而出。
　　中指研究院数据显示：
　　首次集中供地成交金额干到1。07万亿，平均楼面价9581元，较2020年飙升了38。
　　1。07万亿人民币，相当于全球最大规模养老金一个季度的亏损规模。
　　拿地盖房越来越成大佬的游戏：自有资金拿地、建房，这个门槛不是一般得高。
　　许多开发商自有资金并不充裕，通常是这边房子盖着，那边银行的钱还着，日子过得那叫一个如履薄冰；
　　从第一轮集中供地结果来看，国央企及寡头房企拿地十分踊跃，而中小房企却日渐式微。
　　我终于懂了：
　　当年万科一句振聋发聩的活下去，原来是说给那些越来越边缘化的小房企听的。
　　调控常态化时代：市场面与政策面进入相持阶段
　　你以为顺利在头部城市拿到地的开发商，日子就好过？
　　在三道红线和40拿地指标的紧箍咒下，合理控制拿地价格就成为开发商团结自救的唯一出路。
　　在地王频出的年月，像绿城、融信、宋都、金地这样一些房企，已经有许多项目正在力争12的净利润。
　　拿不着地等死，拿着地躺平。
　　以杭州为例，一些行业大号2021年的房产软文订单比2020年少了近12，与2019年相比，只剩下13强。
　　开发商一分钱掰成两半花的效果，比调控效果还要立竿见影。
　　笔者的一位朋友，在某大型开发商做区域总，开会时他毫不避讳：
　　开发商不过苦日子，老婆孩子就要过苦日子。
　　地产老司机只希望，这一届楼盘交付时，质量还说得过去。
　　鉴于以上种种，未来一段时间，土地市场很可能朝着以下几个方向发展：
　　1）土拍规则进一步细化调整
　　严厉调控不放松的背景下，集中土拍的大前提不太可能改变；
　　但规则细节一定会随着市场冷暖做出相应调整。
　　譬如：
　　如何保证土地供应方、开发商、购房者之间的利益平衡；
　　如何保证整个供需模型的可持续？
　　这既是集中土拍能长久玩得下去的关键所在，也是政策面与市场面博弈的表现。
　　2）市场进一步分化，横盘期进一步延长
　　政策支配的市场必然不会有特别明显的大起大落；
　　保持价格和预期的基本稳定将是今后的大方向。
　　经济基本面好的城市调控层层加码，基本面不佳的甚至出台了限跌令。
　　简单来说，横盘才是路线正确。
　　3）中小开发商寿终正寝不过是个时间问题
　　眼下，小开发商的资金规模与土地储备，注定了它们的补给已是严重不足，因此更谈不上什么扩张空间。
　　另一方面，国央企及头部房企的竞争优势正在被凸显。
　　加之小开发商获得全新生产资料（即土地）的难度越来越大，淘汰出局也就成了必然。
　　另一方面，随着热点城市土拍政策不断加码，非热点城市很可能走向两个极端：
　　一是跟进热点城市的相关政策，对资金来源、土地溢价上限、竞品质等方面进行亦步亦趋的调整；
　　二是打政策擦边球，趁周边热点城市戴上紧箍咒，使劲吸引品牌房企狠狠赚上一笔。
　　只不过，即便这样的推测成立，恐怕也持续不了多长时间
　　谁冒头就打谁的总基调没变，否则，各大房企也不必这么人人自危。