吴晓波房价背后的操盘手

　　房价的涨跌不是道德问题，而是一场预期游戏和周期游戏。我们每一个人，其实都是房价背后的操盘手。
　　文吴晓波（微信公众号：吴晓波频道）
　　1：hr在全国省会级城市里，重庆经济正在成为一个神话，它的各项增长指数居于第一，然而房价却一直比较稳健，在过去的五年里，只涨了12。究其原因，是因为那里有一个神一样的操盘手。
　　从2008年开始，重庆市政府试行一种叫做地票制的改革，就是将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，然后腾出建设用地指标，由国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。在八年间，重庆地票交易17万亩，交易总额340亿元。地票交易实行最低保护价格，2008年的起拍价为4万元亩，2011年8月以后，最低交易保护价调整为17。8万元亩。
　　简单地说，就是重庆市政府把自己当成了一个吸储土地的大地主，将土地从农民手中交易出来，然后逐步地释放到商品房市场中。在这一过程中，政府适度地保护了农民的收益，同时保持极大的耐心，将土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中，从而成为了最大的获益者。
　　与重庆相映成对照的是杭州市。
　　这座城市是全国商品房改革的早期标本，早在1990年代末，拜温州炒房团所赐，杭州房价率先上涨，一度超过上海、北京，成为极具风向标意义的杭州现象。然而，到2009年政府换届，杭州一年出让土地获得收入1200亿元，相当于当年度预期内财政收入的一倍左右，超过北上广深四大一线城市成为全国最高。
　　后来的几年里，杭州经济增长颇为健康，更随阿里巴巴的崛起而成为电子商务之都和互联网创业的热土，但是，因土地供给过度，该市房价大幅跳水，景象惨淡，迄今还在恢复的残喘之中。
　　2：hr说到房价上涨，人人心中有一本酸甜账。毫无疑问，在过去的二十年里，它是社会财富的最大变压器和分配场。
　　那么，谁是中国房价背后的操盘手？
　　在1990年代末的一段时间里，人们认为中国房价的操纵者是投机客，尤其以恶名昭著的温州炒房团为代表，他们捧着大捆大捆的现金，冲进一座安静的城市，然后活生生地坐地起价，弄得人心惶惶，鸡犬不宁；
　　到了本世纪初，人们发现真正的房价操盘手是开发商。他们的确得到了太大的利益，从2003年到2014年，胡润富豪榜里的前一百位有钱人中，地产商占到了六成，而在《财富》世界500强的排行榜上，中国地产公司是史上第一个、也是迄今唯一进入过榜单的。我们的前任国务院总理更是提出过一个很著名的问题，开发商的血液里到底有没有流着道德的血液？
　　再到后来，人们发现，原来最大的操盘手可能是政府本身。在一套房子的价格构成中，土地价格和各项税费占到了65左右的比例，而在全国绝大多数的县级财政收入中，土地出让金的收入约占到了45的权重。无论是重庆还是杭州，其房价的波动及从波动中获得的利益，政府从来是最大和最具支配能力的那一个。
　　3：hr到今天，我们大概都明白了一个道理，房价的涨跌不是一个道德问题，而是一场预期游戏和周期游戏。
　　所谓的预期，是你对中国经济增长和城市化进程的判断。
　　在过去的几年里，不乏有睿智的经济学者预测房价即将下跌，有些大胆的同学，甚至给出了崩盘的具体时间节点，为此，他们动用了很多西方的理论，比如人口红利理论、中等收入陷阱理论、大城市病理论等等。
　　但是，现实比理论要诡异得多，如今，这些专家都已经木化成了砖家。究其原因，是他们对预期的判断产生了偏差。
　　中国房价泡沫破灭的前提，首先是人民币泡沫的破灭，最终则是中国经济增长模式的破灭。而这一可怕景象的出现，则取决于两个改革的失败，第一是产业经济转型的失败，第二是社会制度改革对经济改革的反制。
　　所谓的周期游戏，是你对宏观调控周期及土地价格波动的判断。
　　中国当今排名前十的房地产开发商，无一不是周期游戏的高手。在经济低迷和宏观调控时期，他们大胆从政府手中低价吸纳土地，形成财务上的高杠杆性，而在经济复苏及货币宽松时期，则快速出售，积累现金，等待下一轮紧缩周期的到来。
　　在过去的二十年里，中国的宏观景气以四到五年为一个调控周期，而这与地产商的购地、营造、出售及再次购地的周期基本吻合。
　　我们常常看到一个景象，很多开发商的财务杠杆用得非常激进他们肯定是当今世界上最激进的杠杆使用者，是所有行业里负债率最高的，可是却每每能涉险过关。我们眼睁睁地看他们刀口舔血，野蛮壮大。其实，这正是周期的秘密。
　　4：hr中国的房价肯定是一个泡沫。
　　在这一场与预期和周期有关的游戏里，财富重新分配的过程，就是对泡沫的理性判断及如何分享的过程，其中的参与者，包括政府、开发商、中介商以及每一个城市居住者。
　　在这个意义上，我们每一个人都是房价背后的操盘手，而每一座城市的房价涨跌，基本上是操盘手之间的博弈战争。
　　在房地产界，重庆市场是一个绕开走的城市，因为在那里，政府是神一样的存在，他们得到了泡沫生成中最大的那一个部分。
　　开发商最喜欢的城市是2014年的厦门、2015年的深圳和2016年的南京，在那里，政府与开发商含情脉脉，共同操盘，把预期舔得盘干碗净。
　　最后剩下来的，是关于公平的问题。当年轻的80后、90后乃至00后进入到社会之后，他们发现，能够吃到的预期已经烟消云散，沮丧与反叛便正式开始了。这一景象，至少在电视剧里已经出现，从几年前的《蜗居》到最近的《欢乐颂》。
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