浅析商品房预售制度废存

　　马晓瑜雷鼎
　　摘要：商品房预售制度从上世纪九十年代传入以来，一直存续到现在，推动了中国房地产市场和房地产业发展的同时，其弊端在不断的发展过程中逐渐显露出来，一直为人们所诟病。商品房预售制度的存废问题成为争议的热点。
　　关键字：商品房预售制度；利弊；存废
　　一、商品房预售制度的含义及历程
　　商品房的出售一般分为现售和预售两种，目前高达90以上的开发商都选择使用商品房预售制度。商品房预售制度就是指在房地产开发商在房屋建设过程中将还未竣工的商品房预先售卖给房屋购买者的一种售房模式。预售制度始于20世纪50年代香港卖楼花，即售楼者将房屋分间分室的出售给购房者。这种售房模式在90年代传入中国大陆，迅速得到了开发商和购房者的青睐，在发展过程中，我们学习借鉴内外国的经验于1994年颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，其中明确规定了商品房预售的条件和监管等方面的问题，中国大陆由此确立了商品房预售制度。
　　二、商品房预售制度的利弊分析
　　（一）商品房预售制度的利处
　　上世纪九十年代，中国经济发展态势良好，大部分人涌向城市，许多城市住房紧张，城市房地产市场供不应求，预售制度的出现就很好的解决了当时出现的住房问题，同时能够有效的加速中国房地产市场资金的流通，促进资金的流转，活跃房地产市场。此外对于那些收入较低，消费能力较弱的群体来说，预售制度無疑为他们提供了一条康庄大道，解决了住房难的问题。另外，开发商能够有效的解决融资问题。开发商在房地产的开发过程中资金的需求量较大，而且在整个开发过程中，除了向银行贷款之外，开发商的融资手段比较狭隘。而预售制度就很好的解决了开发商融资难的问题。购房者预先交付房款，开发商利用预付款进行开发。融资问题不再成为开发房地产的拦路虎。
　　（二）商品房预售制度的弊端
　　经过不断发展，我们也能逐渐看到预售制度带来的更多的弊端。其主要表现在以下几个方面。
　　加大了购房者的风险。购房者与开发商二者之间信息不对称。消费者与开发商之间是预先付支部分房款后交付房屋的交易方式，中间间隔时间相对较长，购房者往往看不到实物，房屋的质量问题令人堪忧，开发商偷工减料，经常会出现一些房屋的建设质量问题。此外，还存在有交房时与约定的面积、配套设施等不匹配的现象。另外，开发商在收取预付款之后的用途也不一定会真正的利用到房屋建设上，消费者没有切实的监督权，开发商存在携款潜逃的可能。因为监管不利、法律制度不健全等多方面原因，使得购房者的合法权益没有得到有效的保护，维权的成本较高，增加了他们本不必承担的风险。
　　政府的监管任务加重，预售制度存在风险较大，对消费者的合法权益具有危险性，加上我国法律对于商品房预售的规定存在有大量漏洞，所以我们需要政府提供高出一般水平的监管，这会增加管理成本，有的政府则会因为不愿意承担多出的费用而疏于监管，从而造成安全隐患。
　　企业的运营危险和金融体系信贷的风险增加。开发商通过预先收取房款，获得资金，再与建筑商之间签订垫资合同，开发商就可以低成本的从政府手里拿到土地，再将土地作为抵押物与银行签订抵押合同，从而启动开发项目。而在此过程中开发商自身的资金链条是非常薄弱的，运营的风险也很高。另一方面，银行的风险也会因为抵押时的虚拟房屋在最后的建设中出现问题而变大，使得银行的不良贷款率增加。
　　三、商品房预售制度的存废
　　商品房预售制度出现的弊端不断地暴露在公众面前，由此，预售制度的呼声也随之呼出，尤其是2005年出台的《2004年中国房地产金融报告》中，中国人民银行提出的取消商品房预售制度的建议，使得商品房预售制度的废存成为了众多学者所争议的热点话题。
　　主张保留的学者认为保留预售制度可以保持目前我国颁布的各种商品房销售政策以及商品房市场的稳定性和持续性，如果盲目的取消，将会在一定程度上给商品房市场带来冲击，给开发商、消费者、社会稳定带来困扰。很多学者认为我国商品房预售制度之所以出现问题是因为我国有关制度和执行上存在不完善，只要能够完善制度缺陷，例如实施严格的市场准入和退出机制、执行严格的房地产市场信息披露机制等，并且有利的执行就能够符合我国房地产市场的需求。
　　而主张废除的学者他们提出的观点与保留论的观点又是截然不同的。现阶段我国房地产呈现基本饱和的状况，他们认为取消预售制度是大势所趋，因为商品房预售的本质就是卖期房，其正常的运转时需要建立在两个基础之上，其一，商品住宅市场出现供不应求现象；其二，社会信用体系完备而有效。但是由于我国的制度起步较晚，相关对的法律制度不健全等缺陷，使得我国的商品房预售的市场出现混乱，降低了我国房地产行业的准入门槛，削弱了行政机关对于房地产经济的宏观调控功能，形成房地产市场的安全隐患。
　　笔者认为预售制度现阶段还是有其存在的必要的，首先是因为房地产市场作为政府重要的经济支柱产业，如果贸然的废除，将会对我们的实体经济带来动摇，造成经济的不稳定性和不持续性，影响金融市场的稳定与运行；其次，预售制度所呈现的弊端并不是存在于该制度本身，是由于不完善的法律、缺乏监管的市场制度以及鱼龙混杂的房地产市场秩序造成的，政府只要总结经验，高瞻远瞩，加强对房地产市场的监管，进行预售制度的改革，建立完善的法律体系，形成稳健运行的房屋预售体系，在一定程度上就可以避免现阶段出现的弊端，并且防患于未然；最后，预售制度是历史发展的产物，只有到达一定的阶段，即中国房地产市场的完善，才可将其从我国房地产行业的发展舞台上移除，不可贸然行动。
　　四、结束语
　　商品房预售制度虽然存在有诸多的弊端，但现阶段来说，我们不能贸然取消该制度，但可以通过调整相应的政策制度，完善有关预售制度的法律法规，建立健全房地产行业的信用征信体系，规制房地产市场的秩序，提高市场的准入门槛，促进市场公平、公正、公开，保障市场的良好运行。
　　参考文献：
　　〔1〕杨继慧。完善我国商品房预售制度的司法建议〔J〕。辽宁公安司法管理干部学院学报，2010。
　　〔2〕张。商品房预售制度使命终结〔J〕。中国房地产信息，2005（10）。