借花花房贷提前还款利息怎么算房贷提前

　　房贷提前还款利息怎么算？我们在还房贷的期间，如何手头里有一笔闲钱，我们是否要把房贷一次性还清呢？提前还房贷利息该怎么算呢？相信很多的朋友们都想知道吧，今天，小编就给大家盘点一下提前还房贷利息该怎么计算！
　　分为两种，一种是全部提前还款，另一种是部分提前还款。
　　全部提前还款是指一次性结清房贷本息。全部提前还款之后，利息计算截止到还清银行本息的当日，换句话说就是你借了银行多久的钱就算多久的利息。
　　部分提前还款是只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清的情况。未结清的贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行（有优惠就会一直优惠下去）。
　　对于部分提前还款未结清贷款余额部分，有两种还款方式可以选择，一是缩短贷款还款期限，月供数额不便；二是贷款还款期限不变，减少每月月供数额。相比之下，第一种更能节省利息。
　　注意：半年内不得提前还贷，提前还贷要交1违约金购房者需先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
　　提前还款是否需要交手续费
　　国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收23个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。
　　其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3的手续费，两年后则不收手续费。
　　外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2的收费，两年后收费降至1，三年后则不收手续费；
　　汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
　　提前还款的时间
　　大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。
　　此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。
　　大家要注意，以下情况是不适宜提前还款的：
　　1、等额本金还款期已过13的
　　等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。
　　如果你已经还款超过13了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　2、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的
　　由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券，都更划算。
　　3、等额本息还款已到中期的
　　等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
　　如果要提前还完房贷的话，到底房贷提前还款最佳时间什么呢？或者说什么时间点最佳最划算？上述文章也说道了选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷、等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷、等额本金已经还了13的不适合提前还房贷那么，房贷提前还款最佳时间到底是什么时候？
　　房贷提前还款最佳时间是什么时候？
　　其实，提前还款的最佳时间完全取决于买房人自己的状况，比如申请房贷的时候利率较高，现在的利率较低，提前还款后也不会影响生活，以减轻月供负担为前提的还款是无可厚非的。
　　但现在利率上浮，提前还款违约金也涨了，本来不用提前还款也过得还行，那你非要给银行多送利息、违约金就是自作孽了。说到底，与其说选择提前还款的最佳时机，不如说选对适合自己的还款状况，适合你的才是最好的。
　　换句话而言就是，提前还款根本就没有最佳时间。不相信？请接着往下面看吧。
　　为什么说提前还款没有最佳时间？
　　其实，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息，根本不存在什么房贷提前还款最佳时间点，这完全是一个伪命题。首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。
　　我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是325。先来看看每个月要还的本金。
　　如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（3012），这样算下来每个月固定还本金277778元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
　　月利率就是年利率除以12，以公积金年利率325为例：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万0270833270833元。
　　虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是270833元。
　　需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。
　　由于第一个月还了277778元本金，这个时候总共还欠银行100万27777899722222元。所以第二个月的利息是：997222220270833270081元。
　　由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为277778元，所以利息为：2777780270833752元。
　　结论：房贷提前还款最佳时间并不存在，看着上面这些数字，你会直观一点，每个月本金还多少，利息还还多少，还剩下多少本金没有还，接下来的那个月又要还多少本金和利息，还了之后又剩下多少本金没有还清清楚楚，明明明白。
　　通过上面这些具体的数据，难道大家没有发现吗，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。
　　具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
　　利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
　　关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓提前还贷最佳时间点。
　　也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3。25算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。
　　房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的最佳时间点。
　　有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。
　　很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。
　　如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。一般来说，如果贷款没满两年，需要多交13个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
　　相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果说硬是说提前还完房贷要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。
　　如果房贷利率下降，那就更值了，这个时候更是要越晚还越好。
　　所以房贷提前还款没有最佳时间
　　还有人会问提前还贷有没有最佳时间，实际上这完全取决于买房人自己的状况，比如申请房贷的时候利率较高，现在的利率较低，提前还款后也不会影响生活，以减轻月供负担为前提的还款是无可厚非的。
　　但现在利率上浮，提前还款违约金也涨了，本来不用提前还款也过得还行，那你非要给银行多送利息、违约金就是自作孽了。说到底，与其说选择提前还款的最佳时机，不如说选对适合自己的还款状况，适合你的才是最好的。
　　目前银行和购房人是一个博弈的状态，银行要利用有限的额度完成盈利目标，就只能通过提高房贷利率、首付弥补。而购房人呢，要想方设法选个利率优惠大的银行贷款，还要考虑放款时间，也是操碎了心。