中国房地产行业正处在发展周期的第一个低谷

　　沿海小城市烟台海阳的沿岸上，高楼大厦星罗棋布，然而碧桂园的前景却相当渺茫。该公司是中国销售额最大的开发商，但出售的海滨公寓却是寥寥无几。少数塔楼似乎只建成了一部分。一个带有尖屋顶的仿德国村庄的塔楼设有商店和餐馆，虽然为这座城市增添了一些风情，但其入住率几乎为零。碧桂园2022年上半年的利润几乎蒸发殆尽，这清楚地表明该公司在房屋出售上已是捉襟见肘。
　　碧桂园并不是唯一面临此类困难的开发商
　　2022年全国地产销售面积下降24，是1992年有数据以来的最大跌幅。同时，房地产投资同比下降10，也是有记录以来的首次下降。从国际的角度看，跨境违约现象也比较显著：2021年倒闭的全球负债最多的开发商恒大，至今仍未拿出原定于2022年7月到期的重组方案。该公司的审计事务所普华永道于2023年1月16日辞职。房产经济活动的减少对中国经济来说是十分不利的，因为中国约20的GDP来自房地产行业。
　　政府正在大规模地重新设计政策
　　各级政府放弃了应对新冠肺炎的动态清零措施，同时发出了结束对科技公司打压的信号。在去杠杆措施实施两年后，数十家开发商违约，此后监管机构放弃了其中的许多办法，以期重振市场情绪、拯救房地产行业。尽管海阳市前景黯淡，监管措施的放松在一定程度上促生了乐观情绪，2023年1月碧桂园股价也由此上涨了近两倍（自2022年10月以来）。然而，相比5年前，股价已从近50美元一股跌落到不足10美元。
　　碧桂园股价，2018年1月2023年1月
　　来源：MSN财经
　　政府改革的具体内容仍然不明朗
　　2023年1月13日，政府制定了一份21点计划草案，称其目的是为优质开发商提供流动性。现在的任务是区分优质和劣质公司：对于什么是优质，还未给出明确的定义。该计划还将推动政策性银行为停滞项目提供贷款，并推动国有资产管理公司为并购提供信贷。已经退出房地产市场的商业银行被告知要重新开始向可靠的开发商提供贷款。官方媒体报道说：限制债务的三条红线政策将对30家尚未透露名称的公司放宽。
　　房企在2022年12月开始迅速筹集新债务，这表明在政府宣布新措施之前，政策放松就已经开始了。地方当局一直在降低抵押贷款利率，许多抵押贷款利率现在处于历史最低水平。国家的纾困资金主要针对的是未完工的建筑。据悉，在2013年至2020年间售出的房产中约有60尚未交付给买家，但其中许多人已经付款。没有资金，建设项目就会停滞不前，这让潜在买家对未完工的房屋望而却步。
　　国家希望避免更多混乱的违约
　　2023年1月17日，碧桂园向债券持有人支付了最后一笔款项，得益于地方政府的支持。目前除了像碧桂园这样规模大、重要的公司之外，很少有房企能做到这一点。根据数据公司Refinitiv的数据，仅今年就有约9500亿元人民币（约合1400亿美元）的离岸美元债务即将到期，高于去年的8100亿元。
　　房屋竣工同比变化率（中国），20202022
　　来源：国家统计局
　　如上图所示，该计划开始呈现出预期的效果2022年12月房屋完工量同比下降6，较前一个月的下降18有所回升。这项新措施能有效缓解未完工房屋导致购房者抵制支付抵押贷款的现象。在2022年11月新冠防控政策改变前的几周，在城市间走动（比如看房）面临着隔离的威胁。然而咨询公司北科研究院的初步数据显示：与2022年12月同期相比，2023年前十天，中国50个大城市的成屋销售量可能增长了20以上。
　　佳兆业是一家在2021年违约的开发商，一直在避免与外国投资者进行重组谈判，而且看起来远未与债权人达成协议。尽管遇到了麻烦，该公司房屋的需求似乎仍在增长。研究公司CreditSights的分析师最近参观了上海的一个项目，发现代理商不再提供公寓折扣不降价表明了位置优越的房产需求开始回升。
　　国家的救市计划鼓励了部分外国投资者
　　目前，房企几乎完全被离岸债券市场拒之门外，许多全球资产管理公司和对冲基金正试图弥补过往的损失。与2021年相比，2022年开发商筹集的资金减少了25。但在2023年1月12日，大连万达商业管理公司为4亿美元的垃圾债券定价，这是一年多以来的第一次，表明了一些知名的开发商可能会在2023年缓慢回归离岸美元债券市场。据研究机构Reorg称，两家美国资产管理公司Fidelity和BlackRock买入了此次发行。
　　走钢丝的时刻
　　据摩根士丹利银行的分析师称，改革措施可能会在今年第二季度带来房地产市场的稳定和销售的小幅反弹这大致是政府希望实现的目标。然而，过多的资金会使供过于求的老问题死灰复燃。在中国人口增长开始出现增长缓慢的时候，预期各级政府部门会谨慎行事，确保行业平稳过渡。另一家银行摩根大通估计，2022年中国大城市的房产空置率达到7，二线城市达到12，远高于全球平均水平；而且，在2018年以来售出的房屋中，约有70是由已经拥有至少一处房产的人所购买的。
　　投机行为让中国的房价与收入比率成为世界上最贵的。资产管理公司GrowInvestmentGroup的洪浩表示：三条红线政策至少迫使开发商放慢举债的速度。这场房地产行业的干预活动给中国经济带来了不小的问题，但如果没有政府的干预，情况会更糟，他补充道。如果政府最终在纾困中投入过多资金，可能会导致另一波房产供给过剩的浪潮，以及更多空置的海滨项目。
　　山东思脉特奇企业管理咨询（SMCTS）认为：我国的房地产行业，确切的讲是居民地产市场，进入了其发展周期的第一个低谷，在这个过程中不免有政府的干预措施发挥着关键的市场调节作用。房地产是国民经济中的一个支柱行业，对其增长速度的调控有助于房价与收入比率回归到合理区间，这可以让真正有住房需求的居民买得起房、贷得起款，促进市场长期供求的平衡，为房地产行业的良性和可持续性发展奠定基础。
　　声明：本文改编自《经济学家》2023年1月23日出版的中国能解决房地产危机吗？