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个关键词读懂年楼市


  回顾2017房地产市场,整体上看,在去杠杆和金融监管的大旗下,十多年来支撑楼市疯长的"水龙头"正在被拧上。房价城市间也出现了分化,一二线城市房价有所下跌,三四线城市的房价却出现了上涨。
  围绕着2017年房地产市场的变化趋势,《投资与理财》记者在这里整理了7个关键词,帮助读者迅速读懂2018年楼市。
  关键词一:居住属性
  "安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜",衣食住行是老百姓的基本需求,安居乐业是老百姓的共同愿望。
  从2016年12月召开中央经济会议以来,"房子是用来住的,不是用来炒的"就被屡次提出。十九大中,习近平总书记更是强调:"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居",迅速引发各界的热议。
  1998年房地产市场化以来,房子为什么偏离了其最基本的"居住功能",首要的原因是长期以来,我们把房地产政策看成经济政策,而不是社会政策和民生政策,我们把房地产作为支柱产业,在稳增长和为地方政府创收方面发挥着独特的作用。在这种思维下,中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的"任务"。
  每一次经济下行,房地产都首当其冲,成为对冲经济下行风险的首要工具。炒房客们把房子当作投机工具,但现在看,随便买房都能赚钱的日子,也许已经一去不复返了。
  关键词二:"五限时代"
  2016年9月30日,北京发布楼市新政,将首套房首付比例提高至35%,二套房首付提高至50%,"史上最严调控季"由此拉开序幕。截至2017年12月13日,当年约有110个城市部门(县级以上)发布了调控政策,发布调控政策次数多达250次以上。此轮调控无论力度还是调控手段上的"筹码"都不可同日而语,政策在"限购"、"限贷"、"限价"的基础上,增加了"限售"、"限商",限售成为本轮调控的最大亮点。目前,全国楼市已开启"五限时代",即"限购、限贷、限价、限售、限商"。
  相关数据显示,加入限售的城市扩大到50个,限售年限一般在3-5年,其中河北省保定市出台的"限售令"最长限售年限为10年。业内人士表示,作为2017年楼市调控的一个新生事物,限售的出现,明显打击了投资需求,在一些限购限贷政策不足以抑制市场热度的城市,限售将很快启动。这也就意味着,限购、限贷、限价、限售的"四限"政策未来将会在越来越多的城市中全面推进。
  从惨淡的"金九银十"楼市就能看出,投资性购房已趋于理性。
  关键词三:三四线城市房价逆袭
  2017年2月以来,三四线城市的房价正在逆袭北上广深。数据显示,11月全国70个大中城市中,一线城市新房和二手房价格环比分别下降0.1%和0.2%;二线城市新房和二手房环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点;三线城市新房和二手房环比分别上涨0.4%和0.3%,漲幅均比上月扩大0.1个百分点。从特点来说,实际上是西部部分城市房价上涨过快。
  2017年以来,开盘疯抢、认筹排队、找关系购房还是一房难求等场面,在不少三四线城市上演。
  关键词四:房价暴跌
  国家统计局的数据显示,2017年5月份开始,上海和北京出现房价环比"零增长",深圳房价环比下跌;2017年8月份,北上广深四大一线城市33个月以来首现房价集体停涨;至10月份,重点城市房地产市场呈集体降温之势。一线城市"打喷嚏",环北京周边地区房价迅速"感冒",燕郊就是其中的典型代表。
  相关数据显示,燕郊二手房均价2017年6月以来一路下跌,11月二手房均价为23733元/平米,环比上月大跌4.00%,创2017年以来最大跌幅,连续7个月暴跌;新房方面,燕郊11月新房均价为25100元/平米,大跌近1万元每平方米,环比上月大跌28.29%,个别楼盘甚至暴跌2/3。房价跌跌不休,有的老投资客赔掉了首付,新投资客抛售价不抵房贷。更可怕的是,下跌还没有止歇的意思。三年社保或纳税资格迅速封冻了那里的楼市。
  关键词五:金融去杠杆
  2017年一二线城市纷纷上调房贷门槛,不但借钱困难、借钱更少,未来的利息还更高。融360《11月份中国房贷市场报告》数据显示,在全国35个城市533家银行中,有86家银行首套房贷款利率上升,占比16.13%;有388家银行首套房贷款利率与上月持平,占比72.79%。共有56家银行分(支)行因额度等原因,暂停受理首套房贷业务,较上月新增14家。
  截至目前,信贷收紧政策对市场影响逐步显现,金融去杠杆加速,监管趋严,房地产信贷增长势头回落。一方面,在监管部门要求下,全国多个城市对消费贷进行严格监管,防范信贷资金违规流入房地产市场,房地产开发投资增速继续回落。加之个人房贷利率不同程度上浮,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,个人按揭贷款增幅降至2015年5月以来最低值,并呈现继续下降趋势。
  关键词六:长效机制
  2017年12月8日召开的中共中央政治局会议提出,加快住房制度改革和长效机制建设,是2018年要着力抓好的一项重点工作。房地产长效机制是指有利于房地产市场持续、稳定、健康发展的政策组合。长效机制建立的背景是包括房地产形势的变化,以及从此前调控效果来看,中国应该在更加尊重市场规律的基础上,找到一条适合国情的、有利于房地产市场持续稳定健康发展的路线。
  住建部顾云昌表示,房地产长效机制真正建立起来,不是一两年的事情,完全建立起来,有可能需要5年,甚至10年。为了响应国家政策,各市均发布多项措施并举,促进房地产市场健康稳定发展。东北证券认为,随着房价和销售的企稳, 此轮政策实施的目的已初步实现,政策亦无进一步收紧的必要,整个市场会以"稳" 字当先。稳更是为了防范风险。endprint
  关键词七:租购同权
  "租购同权"的官方解释是"租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇"。这一方面是刺激租房市场,缓解住房压力,另一方面则是增强大中城市尤其三四线城市的人口吸纳能力。
  我们要考虑一个问题,"租购同权"本质上是为了让买不起房子的人享受同等的教育、医疗等公共设施的权利。
  但是实际上,不管是买房还是租房,尤其在人口大规模流入的城市,学校就那么大,医院床位就那么多,并没有实质性的增加或者减少。归根到底,就是大城市的教育、医疗资源不足,难以保障"租购同权"落地。
  "租购同权"作为政策导向,解决资源问题,需要时间和空间,但同时还需要有好的落地政策,把深层次的矛盾解决。否则,大家仍然会竭尽全力,去争抢那一点点最优质的资源。
  2018年楼市展望
  机构和大佬们怎么说
  总的来说,2017年的政策已经拿出了两把刷子,对房产市场教育了一番。无论是从信贷手段的调整,还是"限"字当头的行政手段的趋严,房产市场多少感受到了一番寒意。对于投资者来说,真正关心的还是2018年房价是涨是跌?看看大佬们怎么说?
  万科:"小年论"
  万科对于楼市的看法被不少人奉为洞悉行业走向的宝典。万科对2018年房地产市场做出了判断,并提出了"小年论"。
  主要包括:1、2018年调控政策放松的可能性很小。2、房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。3、不同城市分化会很明显,一二线城市房价难以上升,经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始了,持续很久了。4、三四线城市也要分开看,在环一线城市周边的三四线城市,会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市会降价。
  绿城中国CEO 曹舟南:房价一定是往下走
  曾断言中国内地房地产市场即将崩盘的曹舟南,更担忧因储备量大,加上限购限价限售限贷的政策调控下,以往以高地价博取未来高房价的商业模式将不复存在。"我认为房价一定是往下走,这是没有办法的,这是国家战略,要控制房价,房子是用来住的,不是用来炒的"。
  对于2018年,我们整体是乐观的,因为房地产对整个经济的贡献还是很大的,目前也没有趋势看到在下降。关于限购、限价,包括现在限价后批的价格如果高于当地的平均价,它還是会控制备案的,这样对回款是有影响的。
  恒大集团总裁夏海钧:三线城市只是阶段性选择
  恒大是看重一二线城市,不是看重三线城市,三线城市叫阶段性城市。目前国家出台了很多政策是鼓励三线去库存,一二线只能收紧。从长远来说,中国的房地产肯定是一二线要好过三四线,因为一二线的人口基数高,市场需求量大。
 
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