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年是否到了买房好时机


  2016年刚刚开始,对于房贷一族来说,最大的新年福利莫过于房贷降息的实惠要兑现了。从2016年元旦起,"房奴"们20年期的100万元商贷,每月可少还700多元。提前还贷划算吗?新一轮买房时机到了吗?
  2016年刚刚开始,对于房贷一族来说,最大的新年福利莫过于房贷降息的实惠要兑现了。从2016年元旦起,"房奴"们20年期的100万元商贷,每月可少还700多元了。在新规之下,提前还贷划算吗?新一轮买房时机到了吗?
  1 房贷变化情况
  2015年,经过5次降息后,房贷如何变化?见表1。
  那么,在银行执行新的商业贷款基准利率后,房贷就会立刻减少吗?在2016年1月的还款中,许多还房贷的人房贷不降反升,多数是由于采取等额本息的方式还款,不仅2015年12月的房贷要延续2015年的高利息,还要承担2016年1月降息后还款本金的上浮,所以才出现了房贷偿付金额上升的状况。银行相关人士也表示并非所有用户皆如此。对于采用等额本息还款的客户,随着利率降低,每个月还的贷款数目中本金金额要多,而且逐月增加,对客户而言,贷款结清前,总利息是减少的,为利好。
  2 提前还贷必要性分析
  要不要提前还贷?答案是:未必划算,要慎重。
  银行房贷的还款方式分为等额本金、等额本息两种。右页图1是两种还款方式利息和本金构成情况。
  降息后,一些市民会考虑,要不要提前还贷。对此,理财专家建议,若处于还款中后期,已经偿还了大部分利息,提前还贷并不划算。而且,对于以前买房申请到利率8.5折优惠的市民,降息后的利率仅为4.165%,低于银行理财产品的收益水平,提前还贷更不合算。
  建议不用提前还款的类型:
  (1)商贷利率7折、8折,公积金贷款利率才3.25%,仅以余额宝的投资就已经能覆盖,这么低的成本,就不必考虑提前还贷这件事了。
  (2)等额本金还款期限已经超过1/3,剩下的利息已经越来越少,建议不用选择提前还款。此时本金都已经还了大半,每个月还的利息部分已经比较少了,此时考虑提前还贷并不十分划算。
  (3)等额本息还款期已经超过1/2,可以提前还款,但是如果看准了时间,节省的利息会比较多,如果超过太多,其实节省的利息已经没有多少了。
  (4)对于提前还贷,有些银行会约定交一定比例的违约金。有的银行会以"是否满一年"为界,贷款不到1年会收取违约金,1年以后不收取。处于还贷初期的客户,若有好的理财方向,可以考虑提前还贷,但若处于还款中后期,由于已偿还大部分利息,提前还贷不划算。
  其实,是否提前还贷思路很简单,只要能找到年利率大于3.25%、4.9%的投资产品,你就是在用银行的钱挣钱,没必要考虑提前还贷。现在的经济大环境是处于降息通道,贷款期限越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低利率。
  3 现阶段买房是否合适
  房贷利率如此低,那么,现在到了买房的最佳时机吗?首先看看历年房贷利率情况(图2)。
  数据显示,从1996年启动个人住房贷款以来,现今的房贷利率创下了19年来的最低值。
  那么,现在是买房的最佳时机了吗?2016年,房地产市场又将迎来怎样的光景呢?过去的2015年和以往趋严的政策相比可谓是政策的"红利年",多重利好的房贷政策为市场大幅增温。信贷市场经过多次降准降息,已经非常宽松,不少购房人都关心这样宽松的信贷环境是否能在2016年延续。为此,一些个人房产金融服务专业机构给出了预测,在近几年房地产市场大力加快消化库存的背景下,2016年整体的宏观调控政策基调仍然趋于宽松,因此房贷调控政策的出台整体仍将以宽松态势为主。
  在中央政府大力去库存的大背景下,监管层可能会出台更多的政策确保完成去库存任务,一是降息降准。业内人士预测即便2016年不降息,利率也将会继续走低(利率打折)。如果经济形势依旧不容乐观,或有4~5次的降准。二是购房首付比例下调。首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。目前大多数农二代都计划在所工作的城市安营扎寨,手头又不宽松,在首付30%的基础上再次下调,无疑能大大降低他们的买房门槛。房产专家丁祖昱认为,一些库存积压严重的三、四线城市,首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招。
  综合来看,利好政策下,对于大多数购房者而言,无论是限购有条件松绑,还是信贷与税费的降低,在政策氛围宽松和房贷压力降低的前提下,2016年恰恰是购房的好时机。目前楼市政策松绑、房企库存压力仍很大,在这个窗口期购房,不仅能享受较低价格,也能抓住货币信贷政策的"红利",对购房者而言是鱼与熊掌兼得的好事。2016年也有可能因为更多的刺激性政策出台,成为新的购房机会年。
  收稿日期:2016-01-15
 
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