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非房地产企业不动产业务的涉税处理探析


  【摘要】  隨着我国"营改增"的全面完成,在我国销售不动产业务已由缴纳营业税改为缴纳增值税,不动产业务的核算既包括房地产企业出售自行开发的不动产,也包括非房地产企业出售不动产及租赁不动产业务等,内容较多,实务中容易引起混淆。文章通过研究非房地产企业不动产业务的涉税处理问题,以期为会计实务提供一些参考和借鉴。
  【关键词】  非房地产企业;不动产;涉税处理
  【中图分类号】  F231  【文献标识码】  A  【文章编号】  1002-5812(2019)13-0044-02
  随着我国2016年5月1日全面"营改增"的实施,在我国进行经营活动所取得的一切经营收入及处置固定资产和无形资产均需要缴纳增值税。固定资产中的不动产业务的涉税处理既包括房地产企业销售自行开发的不地产,也包括非房地产企业不动产业务的涉税处理,以及不动产租赁业务的涉税处理。2018年5月1日增值税税率调整以后,我国境内销售不动产及不动产租赁服务的税率为10%,小规模纳税人不动产业务实行5%的征收率,一般纳税人不动产业务实行简易计税方式的,其征收率也为5%。自2019年4月1日起我国增值税税率又作了进一步调整,原适用16%税率的,税率调整为13%;原适用10%税率的,税率调整为9%,并且扩大了进项税额抵扣范围,将纳税人取得不动产支付的进项税额由目前分两年抵扣,改为一次性全额抵扣。本文将从非房地产企业不动产业务的取得、出售和租赁等方面探析其涉税处理(以下讨论仅限于增值税)。
  一、非房地产企业取得不动产业务的涉税处理
  按照新增值税暂行条例规定,一般纳税人在2016年5月1日后取得的不动产和不动产在建工程,取得增值税专用发票上的进项税额分2年抵扣,取得扣税凭证的当期抵扣60%,余下的40%为待抵扣进项税额,该部分应于取得扣税凭证当月起的第13个月予以抵扣。同时规定纳税人在2016年5月1日后购进货物、设计服务和建筑服务,用于新建不动产,或者用于改扩建、装饰、修缮不动产并增加不动产原值超过其50%的,其进项税额也分两年抵扣。小规模纳税人采取简易办法计税,不得抵扣进项税额。
  例1:江城通信公司(增值税一般纳税人)2019年4月15日总计花费7 630万元购买办公楼一栋,取得增值税专用发票上注明价款金额7 000万元,税率为9%,进项税额为630万元,该专用发票已通过认证,开出转账支票付款。则其涉税会计处理为:
  借:固定资产——办公楼                         70 000 000
  应交税费——应交增值税(进项税额)
  3 780 000
  应交税费——待抵扣进项税额           2 520 000
  贷:银行存款                              76 300 000
  到第13个月进行抵扣时,会计处理为:
  借:应交税费——应交增值税(进项税额)
  2 520 000
  贷:应交税费——待抵扣进项税额             2 520 000
  按照2019年的最新政策规定,其进项税额可以当期一次性抵扣,则其涉税会计处理为:
  借:固定资产——办公楼                         70 000 000
  应交税费——应交增值税(进项税额)
  6 300 000
  贷:银行存款                              76 300 000
  例2:江城通信公司2019年4月20日购买装修材料一批,装修其营业用房(增值不到50%),取得专用发票上列明的金额为20万元,税率为13%,进项税额为2.6万元,货款已用银行存款支付,专用发票已通过认证。则其涉税会计处理为:
  借:工程物资——装修材料                          200 000
  应交税费——应交增值税(进项税额)    26 000
  贷:银行存款                             226 000
  例3:江城通信公司2018年8月27日通过出包方式建造一栋营业大厅,总价2 000万元。9月6日支付第一期工程款1 200万元,取得增值税专用发票,按当时10%税率计算的进项税额为120万元,则其涉税会计处理为:
  借:在建工程——营业大厅                     12 000 000
  应交税费——应交增值税(进项税额)  720 000
  应交税费——待抵扣进项税                  480 000
  贷:银行存款 13 200 000
  2019年5月5日该营业大厅建造完工,支付剩余工程款,并取得施工单位开具的增值税专用发票,列明金额800万元,按2019年最新税率9%计算,进项税额为72万元,进项税额当期全部抵扣,则其涉税会计处理为:
  借:在建工程——营业大厅                       8 000 000
  应交税费——应交增值税(进项税额)  720 000
  贷:银行存款 8 720 000
  2019年5月6日该营业大厅通过验收,已达到预定可使用状态,则其账务处理为:
  借:固定资产——营业大厅 20 000 000
  贷:在建工程——营业大厅      2 0 000 000
  二、非房地产企业出售不动产业务的涉税处理
  按照税法规定,一般纳税人销售其于2016年4月30日前取得或自建的不动产,可选择简易计税,征收率为5%,如果该不动产所在地与纳税人机构所在地不在同一地方的,应先按5%的征收率在不动产所在地预缴,然后再向机构所在地税务机关申报。取得的不动产以差价为销售额,自建的不动产以全价为销售额;一般纳税人销售其于2016年5月1日后取得或自建的不动产,适用一般计税方法,按2018年5月1日后增值税税率10%计税,2019年则按新税率9%执行。如果不动产与纳税人机构所在地不在同一地方的,同样实行预缴制度,取得的不动产以差价为销售额,先按5%的征收率在不动产所在地进行预缴,自建的不动产以全价为销售额,按5%的征收率在不动产所在地预缴,然后再以全额向机构所在地税务机关进行申报;非房地产企业小规模纳税人销售其取得的不动产,以售价与买价的差额作为销售额计税,销售其自建的不动产,以售价全额为销售额计税。如果不动产与纳税人机构所在地不在同一地方的,按5%的征收率先在不动产所在地预缴,然后再向机构所在地税务机关申报。
  例4:江城通信公司2019年5月17日出售其空置的营业用房一栋(该营业用房为2007年购入并已报主管税务机关备案),原购入价300万元,已提折旧150万元,现售价1 350万元。
  该营业用房属出售"营改增"前取得的不动产,并已报主管税务机关备案,故可简易计税,税率为5%。应交增值税为(1 350-300)/(1+5%)×5%=50(万元)。具体的涉税会计处理为:
  借:固定资产清理——处置营业用房 1 500 000
  借:累计折旧 1 500 000
  贷:固定资产——营业用房 3 000 000
  借:银行存款 13 500 000
  贷:固定资产清理——处置营业用房 1 500 000
  应交税费——应交增值税 500 000
  营业外收入 11 500 000
  三、出租不动产业务的涉税处理
  (一)一般纳税人的涉税处理
  一般纳税人出租其在2016年4月30日前取得的不动产,可选择按5%的征收率实行简易计税,若不动产与机构所在地不在同一县(市、区)的,应先在不动产所在地预缴,再向机构所在地申报;出租其在2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法,若不动产与机构所在地不在同一县(市、区)的,则应先按3%的预征率在不动产所在地预缴,再向机构所在地申报。
  例5:江城印刷公司为增值税一般纳税人,2019年5月26日将其空置的一座仓库出租(该仓库为2015年10月建成),出租取得专用发票,列明金额300 000元,税率5%,税额15 000元,其款项均已收到存入银行。
  出租2016年4月30日前取得的不动产,可选择简易计税,税额为15 000元。其涉税账务处理为:
  借:银行存款 315 000
  贷:其他业务收入 300 000
  应交税费——应交增值税 15 000
  例6:江城印刷公司2019年6月1日将其空置的一座厂房出租(该厂房为2016年7月建成),该厂房位于郊区,与公司机构不在同一市区,出租取得专用发票,列明金额600 000元,按新税率9%计算,税额为54 000元,其款项已全部收到存入银行。
  该公司应先按3%的征收率在郊区税务机关实行预缴,预缴税额为600 000×3%=18 000(元),则预缴时的账务处理为:
  借:应交税费——预交增值税                        18 000
  贷:银行存款 18 000
  收到对方款项的处理为:
  借:银行存款 654 000
  贷:其他业务收入 600 000
  应交税费——应交增值税(销项税额) 54 000
  该公司还应向机构所在地申报,应补缴税款为54 000-18 000=36 000(元),假设该月没有其他税款,则其涉税账务处理为:
  借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)
  54 000
  贷:应交税费——预交增值税 18 000
  贷:应交税费——未交增值税 36 000
  (二)小规模纳税人的涉税处理
  按照规定,小规模纳税人出租不动产业务,如果是单位出租不动产,按5%的征收率计算应纳税额,如果是个体户和个人出租非住房,也按5%的征收率计算应缴纳税额,但如果个体户和个人出租的是住房,则可以按5%的征收率减按1.5%计算应缴纳税额。
  例7:江城快捷租赁公司为小规模纳税人,主要从事房屋租赁业务。2019年6月取得房屋租赁收入20万元,开出增值税普通发票,金额20万元,税率5%,税额1万元,款项已存入银行。则其涉税账务处理为:
  借:银行存款 210 000
  贷:营业收入                  200 000
  应交税费——应交增值税 10 000
  以上出租业务主要讨论的是经营租赁业务,融资租赁业务在此没有进行探讨。融资租赁业务按照标的物分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。融资性售后回租不属于租赁服务,应按照金融租赁服务缴纳增值税。2019年4月1日后有形动产融资租赁适用13%的税率,不动产融资租赁适用9%的税率。
  【主要参考文献】
  [ 1 ] 王素荣.税务会计与税务筹划(第6版)[M].北京:机械工业出版社,2017.
  [ 2 ] 李晶.關于"营改增"后房地产企业税收筹划的探讨[J].商业会计,2018,(08).
 
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