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浅谈我国房产税制度改革


  【摘 要】隨着我国房地产业的迅速发展,已然成为了国民经济的支柱产业。由于发展速度的惊人,也同时产生了很多问题,其中泡沫化就是其中之一。针对这一现状,政府屡次出台各种政策以抑制房价过快增长,在这其中,税收是一种重要的调控手段。本文通过分析我国房产税收制度的现状和存在的问题,并借鉴国外利用税收手段调控房地产市场的经验出发,最后提出完善我国房产税制的一些措施。
  【关键词】房地产;税收制度;问题;改革措施
  一、我国房地产业发展及税收现状
  近几年来,我国房地产价格上涨速度过快,一些地方甚至能够在数月内翻一番,在这背后存在着这样的事实:一些城市八成以上的居民买不起房;空置房数量猛涨,全国70个大中城市有6500多万套房屋连续6个月电表读数为零;房产开发商圈地、囤地、虚假销售、哄抬房价、逃税漏税;从上海的"楼倒倒",到成都的"楼歪歪",到武汉的"楼高高",到哈尔滨的"楼停停",再到浙江的"楼薄薄"。这些事件无一例外在社会上造成了恶劣影响。面对这些高房价背后所产生的不合理、不合法现象,近年来,政府连续出台了一系列房地产调控措施,将政策由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,主要包括提高存贷款基准利率、限购令等措施。然而,这些看似重量级的政策却丝毫未撼动日益高企的房价,房价不降反升。
  我国现行的房产税,又称房屋税,是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行产税设立于1986年,是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税,征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋,对于非营利性的住房一律免征。计税方法有两种:一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳,也称从价计征;二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳,也称从租计征。
  随着改革开放的不断深入,我国的经济情况已经发生了很大的变化,房产税已经不能适应经济和社会生活的发展。具体来看,这些发展变化主要包括:
  (一)税源格局发生重大变化
  随着我国经济的发展,房地产行业迅速发展,已经成为我国重要的支柱性产业之一,在我国经济总量中的比重已经达到70%。由于我国现在的个人投资渠道还不是很完善,房地产已成为许多居民投资的重要渠道。房地产交易的繁荣带来不动产规模的不断扩大和房产税源的大量增加。而我国目前的房产税费还主要是对交易环节征税,这已经不能适应房地产市场的发展。据统计,我国的房产税收占地方和中央财政收入的比例只有3.5%,而在美国房产税占全部税收总和的10%左右,在英国,房产税也要占到地方财政的30-40%,高的可达70-80%,低的也有10-15%。因此,我们应当扩大税源,对房地产保有环节征税,使房地产行业在国家税收当中占到主体地位,这才是与当前房地产行业和经济发展相适应的赋税征收方式。
  (二)目前的房地产市场宏观调控政策要求征收新的房产税
  过去一到两年时间里,中国的房地产市场经历了前所未有的发展高潮,城市房地产投资十分活跃,需求十分旺盛,大量民间资本涌入房地产市场,市场一片繁荣。在这种情况下,城市房地产的价格已经超过了许多居民的承受能力,许多人买不起房。为稳定房价,国家及时出台了一系列严厉的调控政策,包括限购、限贷、加大土地供应、征收房产税等。其中征收房产税已在重庆和上海施行。重庆征收对象是独栋别墅和高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%-1.2%;上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%。就政策效果来看,目前的政策对于打击房地产投资和投机、抑制房价已经起到了一定的作用,据估计,在未来一段时间内,房地产价格将迎来"拐点"。与其他政策相结合,征收房产税对于打击房地产投资和投机、抑制房价也将起到一定作用,但现在就重庆和上海的方案来看,效果还比较有限,以后出台适用于其他城市的房产税或物业税时可能会有所变化。据相关人士介绍,在全国多数城市开征房产税或物业税已进入准备阶段。
  二、我国房产税税收制度存在的问题
  我国目前所涉及房地产业的税种来看,从税种税目到课税对象、从税率到计税依据都存在种种弊端,已经不适应经济和社会发展的需要,亟待改革。这些弊端主要包括:
  (一)税费繁多,交叉重叠
  现行的房产税制中税种繁多,存在着重复征税和交叉征税的现象。以税代租、以费代税、以费挤税等问题较为严重,大大增加了纳税人的税收负担和税收成本。这种现状不但滋长了乱收费的不良风气,导致房价随着地价大幅度攀升,而且削弱了税收的宏观调控职能。
  (二)"轻保有、重流转"现象严重
  保有环节只包括房产税和城镇土地使用税,占房地产行业税收总额的比例约为2%,不仅设置少、税率低,而且还有很多减免税规定。而流转环节则包含土地增值税等六个税种,整体税负水平较高。流转环节的税负重且容易转嫁,可能使房地产开发企业在其开发阶段负担的税费和政府在财政预算中安排支出的公共产品成本,通过转让行为转嫁到房地产购买者身上,由购买者通过购房行为一次性负担流转环节的全部税收,直接导致房地产交易价格居高不下。保有环节税负较轻,导致开发商的囤地成本和房地产的闲置成本均处于较低水平。目前市场上囤积房地产的现象愈发严重,无形中助长了房地产的投机性需求。
  (三)计税依据不科学,税率缺乏弹性
  我国现行房产税的计算依据分为从价计征和从租计征。从价计征是房产原值减除10%-30%的余值按1.2%的税率计征,这种折余价值依据的是历史成本,并不能反映房产的市场价值;从租计征是依据房产的租金收入按照12%的税率征收,房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。同一个税种,两种计税依据,不够规范。另外,现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升,具有税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。
  (四)分税制立法体制不健全,难以适应房地产的区域性特点
  我国目前实行集中税权、统一税法的税收管理体制。在现行的地方税体系中,几乎所有税种的税法、条例及实施细则均由中央制定和颁布,地方在解释、开征或停征等方面的权力也很有限。但是对于房地产这一特殊的市场而言,立法权限的设置高度集中于中央,税种设置和税率的设计过于统一,势必会导致房地产市场缺乏因地制宜的灵活性,削弱了地方政府开辟税源、组织收入、调节经济的积极性。
  (五)税收征管辅助制度不健全,导致税收流失
  我国目前还缺乏严密的财产登记制度,影响了税收征管的力度。同时,与房产税收密切相关的房地产价格评估制度和房产税收评税政策不健全,税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要,再加上税收法规不够健全,由此导致税收流失现象十分严重。
  三、国外房产税税收基本情况
  (一)国外房产税收体系概况
  目前,许多国家都建立了比较完整的房产税收体系,其税种设置主要涉及三个方面:
  1.房地产保有税制
  房地产保有税制是对拥有房地产所有人或占有人征收,一般依据房地产的存在形态如土地、房产或房地合一的不动产来设置。
  2.房地产流转税制
  房地产权益的流转分为有偿和无偿两种。当房地产发生买卖等有偿流转时,大多数国家都要对转让收益即增值部分课税。
  3.房地产取得税制
  房地产取得税是对取得房屋、土地所有权的人课征的税收。一般根据取得方式而设置税种,房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税、赠与税、登录税和印花税等。
  (二)国外房产税制的基本特征
  1.按房地产的市场价值征收房产税
  按房地产的市场价值征收房产税,使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。房产税的计税依据有三种:土地面积、市场价值和账面价值。目前,世界上只有少数国家以土地面积作为房产税的税基。绝大多数发达国家是以市场价值为计税依据,即以财产的资本价值或评估价值为计税依据。
  2.坚持"宽税基、少税种、低税率"的基本原则
  所谓"宽税基"是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外,其余的均要征税。"少税种",即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少,一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生;另一方面又可以降低税收征管成本,提高税收效率。"低税率"即指国外房产税率一般都不高。这样的税制搭配可以说代表了房产税收作为财产税的未来发展方向。
  3.建立了成熟的管理和配套制度
  (1)完善的房地产产权登记制。发达国家具备十分健全的房地产产权登记和公开查阅制度,并辅之以高水平的房地产勘查、高效率的信息管理、综合性的权利登记等手段和制度,大大减少了房地产的私下交易,增强了税收制度的有效性。
  (2)健全的房地产评估制度。当前世界上很多国家都实行房地产估价制度,并形成了一整套房地产估价理论和评估方法,各国在实际征收过程中所采用的房地产估价方法主要有市场售价比较法、收入法和成本法,以及结合现代计算机技术产生的计算机辅助批量评价技术。与此相适应,许多国家的税务部门还专门设有财产评估机构,如英国的资本税收办公室,美国的财产管理处和财产评估办公室,新加坡的产业估价及核税处等。
  四、我国房产税下一步的改革方向
  (一)房产税制度改革
  1.以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为。房地产市场价格持续攀升与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。利用重税抑制投机行为的做法主要有:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。三是对房地产保有环节征收高税。
  2.对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,可实施的补贴方案大体有几种:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。三是利用税收收入推行福利住房,满足低收入阶层的住房需求。
  3.充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押貸款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。
  4.设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这在一定程度上实现二者在税收政策上的差别对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。
  (二)改革的配套措施
  1.建立财产的登记制度
  建立财产登记制度,逐步推行财产实名登记制,增强房产税课征的有效性和严肃性。强化房地产产权登记制度,首先要清查土地位置、权属、面积台账;其次,尽快实行房屋和土地产权证书合一制度,避免房地产私下交易,打击房地产市场的违法交易行为,增强房产税收课征的有效性和严肃性。
  2.完善房地产估价制度
  所谓完善房地产估价制度,是对从事房地产估价的人员和机构,就房地产估价的条件及行为给予某种约束,并使其对所估价的结果负相当责任,借以维护房地估价的正常秩序及相关者权益。科学的房地产估价是加强土地、房地产资产管理,确保土地增值收益公有,促进房地产市场健康有序发展的重要依据。
  3.加强和相关部门的配合
  房产税要及时、足额入库,仅靠税务部门一家单枪匹马是不行的,必须和工商部门、金融部门以及公安部门等加强联系。税务部门是税收征管的唯一部门,工商、金融、公安等部门是辅助部门,有义务给税务部门提供相关资料。同时要大力发展计算机在税收征管中的作用,尽快开发计算机软件,争取早日让税务部门和相关部门联网,实现信息资源共享,加强协作和监督。
  房产税是我国房地产市场的一项重要制度建设,是我国财税体制改革的重要举措,其长期目标是调节财富分配,增加地方直接税源,逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。最终房产税改革效果如何,还需要时间去实践、去证明、去探讨。
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