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土地供给侧改革视角下商品房去库存研究


  【摘 要】当前我国面临较为严峻的商品住宅库存髙企现状,在国际国内经济形势低迷的背景下,商品住宅库存富企占压大量社会资金,严重抑制经济活力,更有可能引发系统性经济风险。同时,原有需求侧的经济管理措施效果正在下降,亟待供给改革的办法解决当前库存问题,并建立长期的良性房地产发展制度环境。
  【关键词】供给侧改革;商品住宅;去库存
  一、供给侧改革是适应新形势的主动选择
  需求侧改革效益递减从消费、出口、投资三者的现实困难中可见一斑。在消费方面,一般认为消费需求受两大因素制約,可支配收入和消费倾向。2015年全年全国居民人均可支配收入实际増长7.4%,为2008年以来的最低值,连续三年维持个位数增长。由于社会保障体系的不健全,居民预防教育、医疗、养老等方面的储蓄难以转化为消费。同时,由于国际旅游、国际电子交易的快速发展,2014年我国居民境外消费达到1649亿美元,居世界首位,突出显示了当前国内有效供给不足,需求外流的现实问题。
  在出口方面,受制于国际经济疲软与我国出口竞争能力下降等多重打击,2015年全年货物进出口总额比上年下降7%,负增长已成常态。预计在今后一段时期,我国制造业成本还将持续提高、货币仍将处于相对高位,过去畅销的低端出口产品迎来寒冬已成事实。
  在投资方面,进入2015年,央行多次降息降准,但全年社会融资规模增量仍比上年下降4675亿元,企业投资意愿疲软。究其原因,与我国当前要素市场僵化、产业结构落后、产能过剰、库存积压及全球经济形势下行等因素密切相关。从以上三个方面的分析来看,过去我国惯用的"凯恩斯主义"的需求管理措施,其边际效益正在下降,亟需我们以新的理论工具、研究视角、政策抓手来解决当前经济中的突出矛盾。显然供给侧改革势在必行。
  二、全国商品房去库存现状
  目前,一线、二线城市,去库存任务已经基本完成,三线、四线城市担任去库存的重要工作。对此,社科院金融研究所研究员易宪容日前称,由于三线、四线城市居民的家庭住房拥有率远高于一线、二线城市,三线、四线城市本地居民的住房需求量十分有限,再加上这些三线、四线城市的人口不是增加而是在减少,而当前住房的需求者是以独生子女为主体的人口结构,更是会让这些城市的住房市场投资需求减弱,因此,三线、四线城市形成了高库存。
  分析人士建议,目前对三线、四线城市的房地产调控需精准分类调控、因地施策,防止价格过度上涨,严厉遏制投机炒作,对多数库存高企的三线、四线城市仍需强化扶持。比如加大县级政府的财政支持,鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。
  三、扬州商品房去库存现状
  目前扬州市商品房去库存现状:扬州市在房地产去库存的过程中,坚持分类指导、因地施策,把房地产去库存与推进新型城镇化、促进房地产市场平稳健康发展相结合,目前房地产市场呈现出量升价稳的发展态势。
  至去年7月末,扬州全市商品房可售面积535.3万平方米,同比下降24.9%,去化周期7.76个月,比去年末减少2.23个月,去化周期低于全省平均水平和周边城市。其中,扬州市区商品房可售面积228.4万平方米,同比下降19%,去化周期6.6个月,比去年末减少0.7个月。
  随着扬州房地产调控政策持续实施,以及未来新房源稳定地供给,当地商品房价格上涨空间较为有限,"以价换量"将成为今后一段时间当地房企促进销售、回笼资金的主要策略,未来扬州房地产市场有望延续平稳健康的发展势头。
  四、商品房去库存的影响
  2015年一线城市出现了库存量低于去年同时期的现象,去库存压力得到一定的缓解,所以造成了房价小幅度的上涨。然后三四线楼市库存高企的严峻形势却没有达到实质性的改变。
  对于一线城市、重点城市等一些较大的城市,正处于大拆大建的高速发展期,在未来政策的影响下,房价的上涨仍然是大概率事件;由于三四线城市因为人口数量较少,基本不太可能太幅度的上涨,因为一个城市的内需不够大,所以撑不起那庞大的房地产的发展,也做不到大范围的盖楼建市。因此三四线城市的房价在未来很长一段时间内不会产生太大的波动,能够维持稳定状态。而当今楼市仍旧将存在两极分化严重的现象,但由于当今的房地产的库存量出现严重过剩,而房价仍在持续上涨,人民买不起房子,导致库存降不下去,形成了恶性的循环,使区域分化更加严重。
  此外,外资在两三年前就已经开始进行对房地产行业的撤离了。2012年,房地产开发利用外资就占总投资的比例达到了2.5%,而到了2014年整个比重只剩下了0.5%,2015年这一数据还在继续降低。因为去库存政策的出台势必会更加的影响外资对于房地产行业的投资,国家会出台更多的优惠政策鼓励支持民众去买房和消费,从而达到缓解库存高企的问题,所以部分外国公司会受到一定冲击从而退出了中国的房地产行业。
  五、商品房去库存的对策
  (1)完善顶层设计,全面深化改革。当前已经进入我国改革发展的攻坚阶段,中央政府层面必须以更大的勇气和智慧,直面重大的顶层设计问题,推动制度完善和升级。应当依照供给侧与行之有效的需求侧改革理论的指导,既要针对房地产问题的关键节点进行深入改革,又要从全局出发,用联系的观点发现隐含的深层次问题。
  (2)紧贴市场需求,完善住宅配套。随着我国国民经济的迅速发展,人民群众对于商品住宅的需求也发生了较大的变化。房地产开发企业一定要认真分析市场需求,执行差异化的策略,摒弃同质化的产品,形成具有竞争力的有效住房供给,满足人民群众的多种需要。对于已经形成的库存,有条件进行修改的,要以供给侧改革理论为依据,积极改建为适应新经济、新业态发展的新产品,完善原有配套设施,提高住宅综合质量,吸引消费者,多措并举消减住宅库存。
  总的来说,房地产去库存是一件重大而有意义的决策,并且机遇大于挑战,从很大程度上缓解了中国楼市现在面临的重大问题。鼓励住房消费的政策不仅是从宏观经济角度进行改革,更是有效的解决楼市正面临痛苦的去库存阶段带来的问题,这既关系到人民需求,又关系到楼市风险的化解。
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