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楼市承压炒房何去何从


  中国房價的居高不下,给购房者带来了巨大的生活压力,在"6个钱包"的帮助之下,想尽一切办法缩减生活开支,从而凑足首付,是大多数刚需型购房者的真实写照。
  但在很多投资客眼中,房子除了住,还可以炒。"30万两年就变200万"的诱人噱头,吸引了不少渴望实现"财务自由"的人加入炒房行列,"只涨不跌"的预期让炒房客们不惜倾其所有,以贷养贷。
  2018年之前,很多人碰上了房地产的黄金时代,恰巧赶上了炒房时机,闭眼炒房都能赚。房价也是一涨则全国涨,一跌则全国跌。
  而现在,全国性的房价普涨的大形势或将结束,闭眼炒房的时代也将成为过去时,未来的楼市分化才是大势所趋,炒房客们的明天,同样不甚光明。房价上半年逆势上行炒房客却说房子根本卖不掉
  2020年上半年的房地产市场,在疫情和众多政策调控笼罩之下,却没有如机构预测的那样步入寒冬,而是逆势上行,竟也呈现出一副回暖的趋势。
  根据上海易居房地产研究院给出的数据显示,2020年上半年全国百城房价上涨近11%,其中有10个城房价涨幅超过20%,涨幅最高的珠海甚至达到了31%。百城新建商品住宅的成交均价为15595元/㎡,同比上涨10.9%,其中,北上广深4个一线城市的新建商品住宅成交均价为46515元/㎡,同比上涨8.1%。
  疫情使得房产的行情在年初受到了巨大的冲击,疫情被大体控制之后,在政策面、资金面、市场情绪等多因素的共同影响下,全国的购房需求又被集中释放,整体呈现出了相对高的涨幅水平。
  虽然上半年房产市场的行情好于预期,上海、深圳等地甚至还多次出现了豪宅热、学区房热等现象,但是,投资者却并没有如预期的一样赚得盆满钵满。相反,受到房价上涨的影响,他们手里的房子反而变得更难卖了。
  炒房客老李在南京六合区有一处房产,为了尽快出手,他将2万元的单价下调到了1.2万元,算是将房子直接降价了80万元,却依旧处于无人问津的状态。老李现在心里十分着急,却也不知道该怎么办才好。
  像老李一样的人也不是少数,即便是现在,也经常能在网上看到一些类似的"哭诉",不少炒房客表示自己的房子不仅卖不掉,还要承受高额的月供,实在是得不偿失。
  相比新房市场,二手房市场上的投资者其实更加集中。4、5月份的时候,全国突然出现了一大批挂牌出售的二手房,其中武汉的二手房待售量甚至出现了500%的增长,而现在全国有多个城市的二手房待售量都突破了10万套,供需关系失衡严重。炒房客关注的政策市场的主基调仍是房住不炒
  今年上半年的经济形势比较紧张,大部分投资者都秉持着现金为王的心态,尽可能地避免如买房等大笔的消费。而相关部门为了更好地恢复经济,也积极施行了多种利好政策,以此推进房地产市场的回温。
  据统计,今年上半年,全国发布的稳定楼市的政策零零散散地已经达到了304次,其中包含了放松限价、人才新政变相松绑限购、公积金政策调整等政策。其中,杭州快递小哥和直播一哥李佳琦正是凭借"人才认定",才获得了相应的购房、落户补贴。
  这也让不少炒房客隐约地有了一个期望:有没有可能在多项利好政策并行的市场上大赚一笔?但现实却很快给他们泼了一盆冷水。
  杭州率先表明了自己的态度,要坚持"人才购房以自住为主,拒绝炒房",并于7月2日出台了相关政策:高层次人才家庭只能享受一次优先购房资格,并且自房屋网签之日起,5年内不得上市交易。
  接着,7月15日深圳发布史上最严限购令;7月23日,南京将之前的楼市调控政策进行了全方位的升级……
  尽管各地对楼市的政策内容不一,但多数的引导政策还是很有成效,也较好地避免了市场投机倒把现象出现。在引导着房产市场"求稳、求健康"的同时,也近乎直白地告诉了炒房客:炒房,没戏了。深圳的限购令全国房价未来基调被定下
  机构在分析全国房价走势的时候,都会特别标注上一句"除深圳外"。原因无他,深圳的房价涨得实在是太快了。
  深圳的炒房客小林看准时间,下手买入在宝安区的中粮一套房产。去年年底市场取消了"豪宅税",宝安区的房价一路猛涨,单价大概涨了近2万多元,小林那套84平方米的房子卖了560万元,赚得盆满钵满。
  类似的案例不在少数,也不断地给予着其他炒房客们希望,深圳会不会继续保持下去这种"辉煌"呢?市场上又会不会再出现下一个深圳呢?但紧接着,深圳就给了这些炒房客们一记当头棒。
  今年7月15日,深圳出台了被称为史上最严的楼市调控政策,从延长深户购房社保时间要求、设置离婚购房追溯期、恢复"豪宅税"等方面抑制投机炒房需求,止沸深圳已经过热的楼市。
  "跟您确认一下,您是深圳户口吗?您有三年社保吗?"
  这几乎成了深圳新安区房产中介老周的固定开场白。老周直言,调控新政出来后,新安区这边就没怎么涨了,也少了很多投资客。
  另一位在宝安中心区从事二手房交易的中介小洪也表示,调控加强了以后,房子的价格倒是没怎么下降,但是成交方面很惨淡。
  于是,越来越多的购房者就开始将买房热点,从二手房切换到了"打新",新政过后的深圳新房市场呈现出一片生机,全民参与摇号,抢购新房。
  对于深圳新房市场的局部火热,诸葛找房数据分析师陈霄认为,随着新房供应量的增加,未来新房市场将会逐渐降温,购房者将会更加谨慎理性。二手房和新房"摇号打新"也疯狂
  "打新"这个词来自于股市,由于中签率低,加上新股上市往往会价格猛涨,所以被认为是稳赚不赔的买卖,用在房产市场上,其实也多少带了几分这个意思。
  在市场上,受到调控政策的影响,为防止房价过快上涨,新房的限价措施被严格执行。而二手房交易有着"随行就市"的特点,更加直白地反映了真实的市场供需情况,这也导致新房与二手房存在着价格倒挂现象。
  有人曾算过一笔账:在深圳,由于限价政策,新楼盘的开盘价要比周边的二手房便宜1万元,1平米便宜1万元,100平米就是100万元,简直是暴利,买到就是赚到,市场自然热度不减。
  "7.15新政"过后的第一个打新盘华强城,更是备受关注,2.6万人参与诚意登记,最后只有550套房,靠积分再靠运气,概率也不大。此外,诸如杭州、南京、成都等地,也都出现了"万人摇号,一房难求"的景象。
  今年5月份,杭州远洋西溪公馆,5万多人抢959套房子,相当于一套房子就有50人在抢。由于开发周期过长,项目周边二手房每平在3.5万至4万元之间,而目前项目限价每平才2.8万元。此外,该项目这次推出的房源是准现房,交房时间短,对于炒房客极具吸引力,引发"万人抢购"。
  由于政府限价,二手房和新房价格倒挂,"摇号打新"的高额利润自然是引得不少炒房客蠢蠢欲动,这也让不少真正的刚需一族叹气不已,"陪跑"已成常态。鹤岗型城市凑热闹型炒房客的无底洞
  除了需要政策调控、摇号打新来限制高房价的一线城市外,还有像鹤岗这样的"白菜价"城市存在,两极分化的差距,同样吸引着人们的注意。
  去年,鹤岗因为几万元一套的"白菜价"住房,蹿红于网络,于是名扬全国。在人们视高房价为洪水猛兽的今天,这种城市的出现,简直引得人们大跌眼镜,竟然还有如此"白菜價"的地方存在,有不少人也动了组团去鹤岗买房的念头。
  前几天刷微博,一条名为"3万鹤岗买房2.2万卖了"的词条,让鹤岗这个城市再次出现在了人们的视线之中。
  买房的湖北小伙叫做小许,2019年年底怀揣着3万元买下了鹤岗的一间房。本以为有了房就有了家,可惜还没等房本焐热,迫于生活压力,他只好将房子挂牌出售。没想到3万的房子无人问津,最后降价到了2.2万才勉强成交,卖给了网友。本来还抱有过等房升值这种念头的小许,被下跌严重的房价打击严重。
  像小许这样的小白买房者不是第一个,也不会是最后一个。而鹤岗这样的城市,虽有些特殊,却也绝非个例。
  几万块甚至几千块、几百块一套的房子也没有人买,这样的魔幻现实还发生在甘肃玉门。在最极端的情况时,玉门的房价可以低到28元/平米,甚至比猪肉价格还便宜,有些房子开价1万-1.5万元,即便水、电、暖气皆具备的成品房,依旧是无人问津。
  小许这样令人懊丧的例子,也告诉了我们一个残酷的事实,那些所谓的"白菜价"的房子,就好比是股市中的垃圾股,不仅投资价值不大,甚至还有可能会赔得血本无归。房价两极分化闭眼炒房的时代已然不再
  北上广深这样的一线城市,和鹤岗这样的三四线城市,就像是两极分化的两个极端。
  犹记得今年4月底、5月初,随着北京西城教委"7.31多校划片"政策的出台,北京西城区的学区房着实是小火了一把,36小时成交3套金融街学区千万级别的"老破小",令人咂舌。
  尽管这一风口过去之后,学区房有所回跌,但也不敢妄加评论和揣测其日后的价格走势。唯一能肯定的是,在多校划片之后,曾经均价10万的学区房,将会缩水到8万、9万一平米;而曾经均价7万的房子,单价可能会相应提高。
  反观鹤岗总价万元的房价,其差别不可谓不鲜明。就像马云之前曾说过,"房价如葱"和"地段论"就是未来的趋势,简单来说就是两极分化,房地产市场随着人口流动而产生了分裂。
  随着人口的涌入,城市的房价会出现了一定幅度的上涨,这在一线和二线城市中尤为突出。但在较为贫穷的三线和四线城市中,由于人口的流入少,甚至会发生人口流失,房价也将不断下跌,这种两极化将变得越来越严重。
  总之,即便在前景相对可观的一二线城市,在相关政策的调控和约束之下,闭眼炒房的时代也已经过去了;而在三四线城市,看准低价、抄底炒房从来也不是什么明智之举。
 
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