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楼市风向已变政治局会议透出不一般的逻辑


  宽松放水、刺激登台,这是否意味着房价又要涨?因为我们历史的思维惯性是这样的,经济下行一刺激政策出台——货币放水——楼市大涨。不过,显然这次的逻辑与往常不同了。
  关于房地产市场的又一重磅信号来了!!!
  7月31日,备受瞩目的中共中央政治局会议提出要"坚决遏制房价上涨"。
  有自媒体人称之为"惊心动魄的一句话",往常的表述是"遏制过快上涨",也就是允许上涨,但要慢慢涨,而今是不许房价上涨,哪怕慢慢涨也不行。
  这意味着,炒房者将无利可图,房地产市场交易将有可能出现重大转变,比如有价无市或价格下跌等情形。
  同日傍晚,全国楼市调控最严城市——深圳再次出台房地产调控政策《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》共4点,全文不足千字,然而条条精准有力,具体包括直接暂停企业在深圳购买商品住房、个人新购住房在3年内禁止转让、离婚2年内买房贷款的首付比例不低于七成等。
  与往常不同放水一涨价惯性即将失效
  在政治局会议上,针对房地产市场,会议提出要求:下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
  连日来,央行与财政部之间的讨论甚嚣尘上,基本的结论是货币和财政政策都将更为积极宽松。国常会定调下半年宏观调控政策——"财政更积极,货币政策需松紧适度"。
  7月,央行窗口指导商业银行增配低等级信用债,银保监会指导银行加大民营企业和小微企业信贷投放,加快推进债转股。最后在7月23日国常会上继续强调货币政策"要松紧适度,保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕",并在当日通过MLF净投放5020亿元,以实际行动向商业银行提供流动性炮弹。
  宽松放水、刺激登台,这是否意味着房价又要涨?因为我们历史的思维惯性是这样的,经济下行——刺激政策出台——货币放水——楼市大涨。不过,显然这次的逻辑与往常不同了。
  2008年,央行降息5次,降准3次;2012年,央行降息2次,降准3次;15年,央行降息6次,降准5次。今年降准3次,但一次降息也没有。"大水漫灌"即将成为历史。
  有分析指出,近几个月来央行的每次"放水",都带有特定结构性目标。例如:4月25日央行全面降准资金定向用于置换到期MLF和小微企业贷款;6月24日全面降准定向用于市场化"债转股"和小微企业贷款;7月23日央行MLF净投放5020亿元,主要用于商业银行配置低等级信用债。央行的这一政策倾向,在最近一次国常会上也得到验证:"引导金融机构将降准资金用于支持小微企业、市场化债转股等"。在政治局会议上,针对宏观政策的另一个轮子——财政政策,会议通稿写道:"财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。"
  而从购房者角度看,4月份以来央行货币政策边际放松,并没有传递到按揭贷款利率上。据融360数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率的1.151倍,为连续18个月上涨。在最近一次国常会之后,北京甚至出现了首套房按揭利率上浮40%的现象。
  对于此次中央政治局会议提出的要求,经济学家管清友也认为,房地产再次进入政治局视野,对房地产不是好消息。房地产作为一个市场化产业,没有问题的时候不会进入政治局会议的讨论范围,一般政治局讨论房地产都是偏"紧"的定调,这次也不例外。一季度的时候房地产还比较稳定,所以423会议并没有提,但过去一个季度,房地产市场开始出现一些微妙的变化,货币宽松的预期开始让很多人憧憬地产调控的放松,中央这次新加的一段话算是把这个预期浇灭了。"整治市场秩序,坚决遏制房价上涨",中央的政策取向显然和2014年不同,2014年定向降准之后不久我们就等来了"930地产刺激新政",但这次的930恐怕不会有了。
  可见,历史惯性即将失效。
  背后的逻辑楼市已经有了风险和泡沫
  在这背后有着怎样的逻辑呢?智谷趋势分析指出,这种变化,最关键的是房地产的角色发生了转变,过去是带动经济的引擎,而未来会越来越成为资产泡沫的隐患,成为对制造业有挤出效应的负面要素。
  当下的施政思路就是:经济下行,相机放水,但水一定不能流到楼市中去,楼市已经有了风险和泡沫,所以建立了一道强屏障来阻隔水的进入。
  有一个政策值得注意,多个城市出台限制企业购买房产的规定,它的一个原由就是,放水将放到企業中去,但不能让企业把得到的水往楼市中引,你就给我好好做实业,别去炒房了。
  有一个段子,讲房地产泡沫太大,房价太高,挤压效应,人们不得不消费降级,原来的低端产品方便面、榨菜等销售转好,拼多多也已上市。
  此外,在一年多的去杠杆过程中,信用违约事件频发。从房企来看,部分房企大量债务即将到期,流动性出现紧张的情况使得风险加剧。
  5月28日,上交所发布的信息显示,碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债再度中止。这已经是这笔200亿的公司债第二次进入"中止"状态。Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。
  其中负债率前十的房企分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、中南建设、华侨城A,其中中南建设负债金额1727.59亿元,负债率高达90.78%,高居榜首。高额负债背后,房企的现金流也普遍吃紧。Wind数据显示,A股128家上市房企中,一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家,占比超过一半,万科A为-803.64亿元、华夏幸福为-197.15亿元、绿地控股为-129.47亿元。
  此外,数据显示,包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务,2018年全年的到期量将达1949亿元,其中主要集中在三四季度,分别高达932亿元、698亿元,2019年和2020年到期量更加庞大,每年的增量都在1000亿元以上。房地产企业的压力和风险,有可能传导到购房者或银行等金融机构身上。
  楼市大调控调控强度和力度前所未有
  在政治局会议当天,深圳出台的《通知》,标志着深圳楼市新政终于落地。这也是自2016年发布"104"新政后,深圳房地产市场在时隔21个月后再次收紧调控,并且依旧颇为严厉。
  据统计,7月全国楼市调控超30次,年初至今超220次。1-6月,各地房地产调控政策发布次数高达192次,比去年同期的116次多出65%。其中,共有73个城市出台调控政策,包含限购政策135条、限贷政策176条,51个城市以及海南全域实行限售政策。值得注意的是,此番调控,从调控手段来看,更加多元化,因城施策明显;从调控城市来看,2017年调控主要集中在一二线城市,今年开始逐渐向三四线转移,过去没有调控的城市逐渐加码升级。
  在摇号政策方面,继上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州等地外,今年7月1日,昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(下称通知),其中针对非云南省户籍人士购房出台了相关限购政策。
  在限价政策上,威海市住房和城乡建设局下发《关于进一步加强市区商品房销售管理的通知》,通知要求,开发企业须在取得商品房预售许可证之日起10日内,面向社会一次性公开全部房源及售价,一房一价,3个月内不得涨价;昆明要求新房预售价格6个月后方可申请调整,且在12个月内合同网签备案均价上浮不得超过6%。
  在限贷方面,融360监测数据显示2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于基准利率1.135倍,环比3月上升0.91%,同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%,上升23.01%;4月份全国二套房贷款平均利率为5.91%。长沙、天津和南京的首套房贷款利率上浮15%、二套房上浮20%;武汉和宁波的多家银行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。其中,从全国房贷平均利率水平来看,南京地区房贷利率处于较高水平。
  7月12日,住建部联合发改委、财政部召开工作会议谈到棚改时表示,将因地制宜推进棚改货币化安置,不搞"一刀切"。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式,开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。对此,有专家也表示,"近三年三四线城市的房价暴涨,主要源于棚改货币政策。一旦棚改货币政策完全退出,三四线城市房价大概率会逐步回落。"
  每年7月的政治局,总是备受瞩目,它是中国经济的年中大考,总结上半年的走势,拟定下半年的方略,许多重大调整往往在此刻出台。而关于房地产的下半年,最值得思量的就是这句话:坚决遏制房价上涨。
  政治局会议要求逐条对比:
  第一,保持经济平稳健康发展,坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。保护在华外资企业合法权益。
  上次:要全力打好"三大攻坚战",同时要坚持积极的财政政策取向不变,保持货币政策稳健中性,注重引导预期,把加快调整结构与持续扩大内需结合起来,保持宏观经济平稳运行。
  第二,把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务,加大基础设施领域补短板的力度,增强创新力、发展新动能,打通去产能的制度梗阻,降低企业成本。要实施好乡村振兴战略。
  上次:要深化供给侧结构性改革,更多运用市场化法治化手段化解过剩产能,加强关键核心技术攻关,积极支持新产业、新模式、新业态发展,继续简政放权,减税降费,降低企业融资、用能和物流成本。实施好乡村振兴战略。
  第三,把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来,坚定做好去杠杆工作,把握好力度和节奏,协调好各项政策出台时机。要通过机制创新,提高金融服务实体经济的能力和意愿。
  第四,推进改革开放,继续研究推出一批管用见效的重大改革举措。要落实扩大开放、大幅放宽市场准入的重大举措,推动共建"一带一路"向纵深发展,精心办好首届中国国际进口博览会。
  上次:要更加积极主动推进改革开放,深化国企国资、财税金融等改革,尽早落实已确定的重大开放举措。
  第五,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
  上次:要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患。
  第六,做好民生保障和社會稳定工作,把稳定就业放在更加突出位置,确保工资、教育、社保等基本民生支出,强化深度贫困地区脱贫攻坚工作,做实做细做深社会稳定工作。
  上次:要加大保障改善民生工作力度,加强基本公共服务,解决好群众关心的关键小事。
 
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